상가 임대수익률 계산기

상가 임대수익률 계산기 개요

상가 임대수익률 계산기는 상가 부동산 매매 가격, 임대 보증금, 월 임대료(월세) 및 대출 조건(대출금액, 금리)을 바탕으로 대출 미포함(총투자) 임대수익률과 대출 포함(실투자/레버리지) 임대수익률을 한눈에 비교 분석할 수 있는 도구입니다.

상가 투자 시 대출 활용 유무에 따른 자기자본 수익률 차이와 월 순임대수입(월세 - 대출이자)을 정밀하게 파악하여 성공적인 부동산 투자 의사결정을 지원합니다.

핵심 계산 공식

1. 대출 미포함 수익률 (총투자 수익률)

대출을 활용하지 않거나 자기자본과 보증금만으로 상가를 매수할 때의 수익률 기준입니다.

실투자금 (대출 미포함) = 상가 매매가 - 임대 보증금
연간 임대수입 = 월 임대료 × 12개월
대출 미포함 수익률(%) = (연간 임대수입 ÷ 실투자금) × 100

2. 대출 포함 수익률 (실투자 / 레버리지 수익률)

금융기관 대출을 활용하여 자기자본 투자금을 줄이고 레버리지 효과를 도모할 때의 실제 수익률 기준입니다.

실투자금 (대출 포함) = 상가 매매가 - 임대 보증금 - 대출금액
연간 대출이자 = 대출금액 × (대출 금리 ÷ 100)
연간 순임대수입 = 연간 임대수입 - 연간 대출이자
대출 포함 수익률(%) = (연간 순임대수입 ÷ 대출 포함 실투자금) × 100

계산 예시 (10억 원 상가 기준)

• 상가 매매가: 1,000,000,000원 (10억 원)
• 임대 보증금: 100,000,000원 (1억 원)
• 월 임대료: 4,000,000원 (연 48,000,000원)
• 대출금액: 400,000,000원 (4억 원)
• 대출 금리: 연 4.5% (연 이자 18,000,000원 / 월 이자 1,500,000원)

대출 미포함 분석

• 실투자금: 10억 원 - 1억 원 = 9억 원
• 연간 임대수입: 4,800만 원
• 대출 미포함 수익률: (48,000,000 ÷ 900,000,000) × 100 = 5.33%

대출 포함 분석

• 실투자금: 10억 원 - 1억 원 - 4억 원 = 5억 원
• 연간 순임대수입: 4,800만 원 - 1,800만 원 = 3,000만 원 (월 순수입 250만 원)
• 대출 포함 수익률: (30,000,000 ÷ 500,000,000) × 100 = 6.00%

상가 투자 시 고려할 실전 팁

1. 역레버리지 효과 주의: 대출 금리가 대출 미포함 수익률보다 높아지면 대출을 받을수록 수익률이 오히려 낮아지는 역레버리지 현상이 발생합니다.
2. 부대비용 반영: 취득세(4.6%), 중개보수, 법무사 비용 등 초기 부대비용(약 5~6%)을 투자금에 추가하여 실질 수익률을 검토하세요.
3. 공실 및 유지보수 비용: 연간 1개월 상당의 공실 발생이나 화재보험료, 임대 관리 비용 등을 사전 감안하여 자금 계획을 수립하는 것이 안전합니다.